Шрифт
Source Sans Pro
Размер шрифта
18
Цвет фона
Недвижимость
Как мы уже показывали ранее, покупка недвижимости и превращение ее в объект сдачи не приводит нас к выходу из «крысиных бегов». Недвижимость имеет смысл покупать, когда она стоит значительно ниже рыночной цены, чтобы потом продавать по рыночной цене. В настоящий момент (лето 2016 года) в российской экономике наблюдается значительная неопределенность из-за санкций и нестабильности курса рубля, но так будет не всегда. И вероятно, когда вы будете читать эту книгу, ситуация уже изменится.
Именно нестабильность курса является основной проблемой для инвесторов в недвижимость. Люди не решаются приобретать недвижимость, потому что гораздо прибыльнее просто держать деньги в долларах, чем в недвижимости. Недвижимость не успевает за ростом курса и фактически сильно подешевела по отношению к доллару.
А основными покупателями недвижимости в России являются люди, обладающие капиталом, то есть инвесторы. Все дело в том, что культура финансовых рынков в нашей стране так и не сложилась, а люди с деньгами у нас есть. Не верите, что есть? Посмотрите на количество дорогих машин на улице. Причем с кризисом их не стало меньше. Богатые по-прежнему покупают новые «Мерседесы» и «Рендж Роверы». От кризиса, как всегда, больше всех страдает средний класс.
В нашей стране эти люди привыкли покупать недвижимость, они скупают квартиры целыми подъездами. У меня много знакомых, которые вкладывают деньги именно так и ничему другому не верят. И я не могу их винить: никто не учил их делать по-другому, они родились в Советском Союзе и капиталистические игрушки в виде фондового рынка им непонятны. Кроме того, значительная часть крупных компаний не котируется у нас на бирже. Откройте данные по нашей бирже и посмотрите состав индекса РТС.
Ситуация сейчас такова: эти люди просто сидят на мешках с деньгами, на строительном рынке кризис, еще больший кризис на рынке вторичного жилья, и люди не хотят продавать свои квартиры дешевле рынка. Если купить такую квартиру, в дальнейшем придется долго ждать покупателя, так как ликвидность на рынке крайне низкая.
Но на будущее все же поделюсь информацией к размышлению. Во-первых, лучше всего брать строящуюся недвижимость, желательно однушки или студии, и, конечно, лучше выбирать квартиры на окраине или в ближайшем пригороде. Эти объекты наиболее ликвидны. Во-вторых, естественно, лучше покупать их на этапе строительства, так прибыль будет значительно выше. В-третьих, квартиру мы всегда берем с использованием заемного капитала, и далеко не всегда это ипотека. Мало кто знает, но на самом начальном этапе можно купить квартиры напрямую у застройщика в рассрочку. Нужно только грамотно проверить все документы и компанию-застройщика, и мы все это рассмотрим в других главах.
Запомните, мы покупаем объекты не с целью их последующей перепланировки, сдачи в аренду жильцам или создания денежного потока, который к тому же может стать отрицательным. Основной смысл – в последующей продаже и получении дохода от самой сделки. А так как эта сделка будет происходить с использованием заемного капитала, то наша прибыль может составить 100 % и более от одной сделки (прибыль от вложенного капитала).
