Шрифт
Source Sans Pro
Размер шрифта
18
Цвет фона
Раздел 1.. Понятие «недвижимое имущество»
«Среди деления вещей, или имуществу главное место в своем значении в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые… Значение этого деления настолько велико, что оно сказывается во всех областях права гражданского».
Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (и. 1 ст. 130 ГК РФ).
К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Как уже отмечалось во введении к настоящему учебному пособию, определение, которое представлено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, не в полной мере отражает все признаки, которыми должен обладать тот или иной объект, чтобы он мог быть квалифицирован в качестве недвижимого. Комплексный анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить следующие необходимые признаки недвижимого имущества, которые присущи большему количеству объектов, признаваемых в качестве недвижимых.
А. Прочная связь с землей. В соответствии с нормами гражданского законодательства объекты относятся к недвижимости по своим физическим свойствам, то есть имеют прочную связь с землей, и перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Прочная связь с землей должна быть как фактической, так и юридической.
Фактическая связь с землей (с учетом положений ст. 130 ГК РФ) – наличие технологической связи между объектом и земельным участком, утрата которой наносит несоразмерный ущерб назначению данного объекта.
Судебная практика, например, Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2014 № 305-ЭС14—1315, в котором согласно отчету эксперта (ЗАО «2К Аудит – Деловые Консультации/Морисон Интернешнл»), следующие объекты: отдельное стоящее здание общей площадью 535 кв. м., имеющее свайный фундамент с монолитной плитой ростверка, стенами подвала из монолитного железобетона; ограда со стороны Успенского переулка, а также «Домик» поста охраны, имеющие фундаменты из монолитного железобетона, стены и колонны из кирпича строительного с отделкой, были признаны в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества.
По Определению ВАС РФ от 30.06.2014 № ВАС-7658/14 по делу № А41-32622/12 не будут объектом недвижимого имущества торговый павильон и площадка при нем, т. к. представляют собой легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения в соответствии с экспертным заключением.
Можно сделать вывод, что определение наличия или отсутствия фактической связи того или иного объекта с землей, определение ее технологической прочности возможно по данным технических заключений (описаний), фотосъемки, судебно-строительной экспертизы, а также руководствуясь характеристикой естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ, в кадастровом паспорте объекта.
Еще одной составляющей фактической связи объекта с земельным участком является наличие необходимого достаточного набора постояннодействующих (стационарных) коммуникаций, который бы позволил использовать соответствующий объект по его назначению.
Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2008 г. по делу № А17-4494/2007 одним из доказательств невозможности признания объекта недвижимым имуществом является отсутствие стационарных коммуникаций.
Если речь заходит о коммуникациях, которые могут выступать достаточным признаком для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества, необходимо учитывать месторасположение объекта и его целевое назначение.
Например, для того чтобы оценить жилое помещение как благоустроенное и пригодное для проживания, кроме электричества, достаточно наличия печного отопления, если это допустимо с учетом климатических условий, условий конкретного населенного пункта, или следует учитывать наличие центрального теплоснабжения из муниципального жилищного фонда.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), сказано, что жилое помещение с печным отоплением является благоустроенным применительно к уровню благоустройства центральным теплоснабжением муниципального жилищного фонда, который достигнут только в 24,74% жилых помещений.
Юридическая связь с землей – наличие определенных законом особенностей создания недвижимого имущества (необходимость получения разрешений на строительство и проведение реконструкции с расширением), оборота недвижимости (например, запрещающих обособленное распоряжение участками и расположенными на них постройками; предопределяющих следование принадлежащего собственнику постройки права пользования участком за постройкой; устанавливающих механизмы выкупа и получения в аренду земельных участков, занятых зданиями и находящихся в государственной и муниципальной собственности; предусматривающих последствия прекращения прав на земельный участок, принадлежавших собственнику постройки).
Необходимость соблюдения требований юридической связи в первую очередь проявляется при рассмотрении вопросов о самовольной постройке.
Следует учитывать, что только при наличии обеих форм связи (и юридической, и фактической) можно говорить о наличии данного признака недвижимого имущества – «прочная связь с землей».
В случае нарушения данного подхода возможны следующие неблагоприятные последствия (в зависимости от отсутствия той или иной составляющей):
Б. Признак капитальности. В преобладающем большинстве дел, возникающих по поводу рассмотрения того или иного объекта в качестве недвижимости, возникает вопрос о его капитальности. В действующем законодательстве нет четкого определения понятия «капитальность».
В пункте 10 ст. 1 ГрК РФ представлен примерный перечень вещей, которые относятся к объекту капитального строительства, но не указаны признаки, которыми должны обладать те или иные объекты, чтобы их можно было квалифицировать в качестве объекта капитального строительства.
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В юридической литературе раскрывается понятие капитального строительства как процесса создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ; одна из основных форм использования капитальных вложений, инвестиций.
Для признания объекта недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Этот признак тесно связан с «юридической связью с землей», но если при рассмотрении первого признака акцент делается на рассмотрении недвижимости в обороте и определении степени ее оборотоспособности, то в случае определения признаков капитальности речь идет о соблюдении (фактически или юридически) требований, характеризующих возведение того или иного объекта как процесса создания недвижимого имущества от «идеи» до ее материального воплощения.
Судебная практика. Определение ВАС РФ от 23.07.2013 № ВАС-9767/13 по делу № А42-4761/2011 при определении автоподъезда в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества судом было установлено следующее: имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей, объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для подъезда, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Подъезд обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственником зданий и сооружений.
Документов, подтверждающих возведение спорного объекта как самостоятельного объекта недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объекта, в материалах дела не представлено.
Законодатель отводит особое место регламентации всего процесса строительства зданий, строений и сооружений, поэтому в градостроительном законодательстве отражен перечень самостоятельных этапов строительной деятельности: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации, выдача разрешения на строительство, осуществление строительства, строительный контроль, государственный надзор, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
При этом, исходя из содержания и. 2 ст. 51 ГрК РФ, можно прийти к выводу о том, что указанный процесс относится не только к строительству, но и к деятельности, связанной с реконструкцией объектов недвижимости.
