«200-летний» период тольтекского владычества закончился длительными войнами между юкатанскими городами. Согласно хроникам майя и историческому тексту книги Чилам Балам из Чумайеля, в конце XII в. верховную власть в Майяпане захватил Хунак Кеель из рода Кавич. Тексты подчеркивают, что он «не был правителем прежде». Обстоятельства прихода его к власти довольно своеобразны. Правители завели обычай бросать в «священный» колодец (точнее, провал) в Чичен-Ице живых людей, для того чтобы они побывали у богов и, возвратившись, возвестили предстоящие события. Однако никто из «посланцев» не возвращался. И вот один из таких обреченных (или, что менее вероятно, доброволец) незнатного происхождения по имени Хунак Кеель бросился в провал и каким-то чудом сумел из него выбраться. Он возвестил, очевидно, что боги повелевают передать власть ему, так как его провозгласили верховным правителем Майяпана.

Завоеванием Юкатана решил заняться Франсиско Монтехо, один из капитанов Кортеса, посланый им в Испанию для переговоров. 8 декабря 1526 г. император Карл V подписал в Гранаде договор с Монтехо. Согласно этому договору, император разрешал Монтехо «открыть, завоевать и населить острова Юкатан и Косумель» и жаловал ему разные титулы, облекавшие его высшей военной, административной и судебной властью в завоеванных землях. Завоевывать Юкатан Монтехо должен был за свой счет. В договоре указывалось, что император не должен был ни в каком случае нести расходы, связанные с экспедицией. Средства Монтехо раздобыл жульническим образом, вступив в брак с богатой вдовой, а затем сбежав от нее (конечно, сденьгами).