Несмотря на траурное название, «Записки покойника» — чрезвычайно весёлый роман; большинство исследователей считает его даже самым смешным произведением Булгакова. Кроме того, следует упомянуть и о необычайной легкости, с которой роман этот создавался: на одном дыхании, без черновиков, набросков и каких-либо исправлений. Елена Сергеевна вспоминает, что пока она, по возвращении Михаила Афанасьевича вечером из Большого театра, накрывала ужин, он садился за свой письменный стол и писал несколько страниц, после чего выходил к ней необыкновенно довольный, потирая от удовольствия руки.
Роман начинается с предисловия — якобы автор его вовсе не автор, а лишь «издатель» записок киевлянина Сергея Леонтьевича Максудова, который, отослав сочинение «своему единственному другу» с просьбой выправить его и издать под собственным именем, «кинулся с Цепного моста вниз головой». Волю покойного необходимо выполнить, хотя «издатель» и предупреждает, что всё, содержащееся в «Записках», — плод больного воображения киевлянина и что «ни таких театров, ни таких людей, какие выведены в произведении покойного, нигде нет и не было», а сам Максудов никакого отношения к драматургии никогда не имел.
«Записки» Максудова начинаются с того, что автор получил таинственное письмо от режиссера Независимого Театра Ксаверия Борисовича Ильчина и направляется на встречу с ним. Ксаверий Борисович встречает Максудова загадочными словами: «Я прочитал ваш роман» — и тут повествование откатывается назад, в прошлое, и мы узнаем, что Максудов, никому не известный, скромный сотрудник газеты «Вестник пароходства» написал роман. По завершении работы Максудов читает роман сначала коллегам по службе, затем кружок его слушателей расширяется, приходят литераторы (из которых один, Ликоспастов, оказывается невероятной сволочью — его прототипом стал знакомый Булгакова известный в то время беллетрист Юрий Слёзкин). И вот, по окончании чтения романа, «разразилась катастрофа». Все слушавшие в один голос заявили, что роман не напечатают, потому что его «не пропустит цензура».
Максудов относит отрывки романа в две редакции, но получает его обратно с пометкой «не подходит». Тогда он готовит самоубийство, для чего крадет у одного своего приятеля, военного, браунинг. Уже приставив пистолет к виску, Максудов вдруг слышит из соседней квартиры арию из оперы «Фауст» — и тут, помешав ему совершить непоправимое, к нему в гости является какой-то странный субъект в берете, но без пера, — как выясняется, это редактор-издатель частного журнала «Родина» Илья Иванович Рудольфи. Рудольфи берется напечатать роман.
Максудов бросает службу в газете, поскольку «переходит в другой мир»: он стал бывать у Рудольфи и встречать известных писателей. Пришлось ему познакомиться и с издателем Макаром Рвацким и с его братом Алоизием, который ловко выкупил у писателя векселя за полцены. Но вот наконец роман вышел. Максудов попадает в мир настоящих писателей — этот мир блестяще и невероятно смешно изображен в сцене вечеринки по поводу прибытия из-за границы главной знаменитости — писателя Измаила Александровича Бондаревского (чьим прототипом послужил Алексей Николаевич Толстой). После вечеринки Максудов заболевает гриппом, а это время разражается еще одна катастрофа: по выздоровлении несчастный автор узнает, Рудольфи уехал за границу; выпущена только треть романа, и дальше — ничего. Максудов осмысливает всё, что с ним случилось.
Некоторое время спустя Максудов начинает сочинять пьесу — на основе написанного романа. Тут повествование «Записок покойника» возвращается к первоначальной прерванной сцене — встрече писателя с режиссером Ильчиным. Ильчин заказывает Максудову пьесу. Какое совпадение, что Максудов уже начал ее писать! Кроме того, Ильчин показывает Максудову Независимый Театр (под этим именем выведен МХАТ), и Максудов понимает, что «этот мир мой».
Он заканчивает пьесу, и дальше начинается его роман с Театром. Максудов заключает договор, знакомится со служащими Независимого Театра, с актером Петром Бомбардовым (который стал собирательным образом мхатовских молодых актеров). Бомбардов проводит Максудова по Театру, показывая галерею портретов в фойе и рассказывая истории изображённых.
Вскоре начинается перепечатка пьесы «Чёрный снег». Максудов диктует текст секретарю Аристраха Платоновича, блестящей машинистке, Поликсене Васильевне Торопецкой (её прототипом была Ольга Сергеевна Бокшанская, секретарь В. И. Немировича-Данченко и родная сестра Елены Сергеевны Булгаковой), и пока идёт работа, он наблюдает закулисный мир, который обычно остается неизвестным зрителю. К Торопецкой заглядывают актеры, просто поболтать и узнать новости «из Индии» от Аристарха Платоновича; не отрываясь от пишущей машинки, Торопецкая отвечает по телефону и исполняет служебные обязанности. В перерыве Максудов выходит прогуляться по Театру и попадает в удивительное место, которое в Театре называется «контора» — владение Филиппа Филипповича Тулумбасова (в этом месте раздают контрамарки). И здесь Булгакову есть где развернуться — галерея типажей московского и заезжего люда, постоянно толкущегося в конторке Филиппа Филипповича, выписана чрезвычайно живописно. На несколько мгновений появляется здесь и Елена Сергеевна Булгакова и её сын Серёжа:
После того, как пьеса перепечатана, её необходимо «читать» перед одним из директоров Театра — Иваном Васильевичем (читатель сразу же догадывается, что под именем Ивана Васильевича в романе выведен основатель МХАТа Константин Сергеевич Станиславский). Невзирая на предупреждение Бомбардова, Максудов всё-таки допустил ошибку и «прочёл выстрел», т. е. сцену, где герой стреляется, и тем всё испортил. Иван Васильевич прерывает чтение и требует, чтобы драматург переписал эту сцену, заменив её другой, где герой закалывается кинжалом. Мало этого, Иван Васильевич потребовал, чтобы молодую героиню, сестру, «превратили в мать», которую он тут же окрестил Антониной, и, по окончании чтения, заявил автору, что «теперь вам надо начать работать над этим материалом».
Однако никаких изменений в пьесе Максудов сделать не мог, хотя поначалу и попытался.
Максудов отказался делать изменения в пьесе, а в Театре как будто забыли о нём. Прошло несколько недель, как вдруг его вызвали в Театр — на совет «старейшин». Прославленные в прошлом, великие старейшие актёры Театра, «основоположники», собрались для обсуждения пьесы и создавшейся ситуации. К своему негодованию Максудов понимает, что все они считают его пьесу по каким-то загадочным обстоятельствам неподходящей, и просит вернуть ему её, однако тут же осознаёт, что оказался в западне: подписанный им договор обязывает его вносить любые требуемые правки, вместе с тем автору запрещено передавать пьесу в другие театры. Раздосадованный, обозлённый автор уходит и зовёт к себе Бомбардова на «поминки».
Бомбардов объясняет Максудову, что «основоположникам» пьеса понравилась, и необычайно, однако они обиделись на автора. Основоположники жаждут хорошего материала, ролей, в которых они могли бы показать всё своё мастерство, а тут приходит какой-то «серый костюм» и «приносит пьесу, в которой действуют мальчишки!»
Максудов вернулся к своей унылой работе в газете, «совсем одичал» и перестал с кем-либо общаться, а Театр как будто забыл о нём. Изредка драматург читает театральную прессу, из которой узнаёт о новых достижениях своих товарищей по цеху, а также о том, что Независимый Театр занят поисками современной пьесы. Спустя несколько недель случается чудо: Максудов получает карточку из Театра с уведомлением о том, что начинаются репетиции его пьесы.
Этим открывается вторая часть романа, в которой написаны всего две главы: пятнадцатая и шестнадцатая. Обе они посвящены описанию репетиций пьесы, которые проводил сам Иван Васильевич сообразно со своей «теорией». Великолепная возможность взглянуть на систему Станиславского глазами Булгакова.
Требования переделок в пьесе мучают Максудова. Его отношения и с режиссёром, и с Иваном Васильевичем окончательно портятся. Но ещё более, чем переделки, Максудова раздражают длительные репетиции пьесы, на которых Иван Васильевич воплощал в жизнь свою теорию. К глубокому ужасу Максудова, после всех этих упражнений актёры играют только хуже, так что драматург начинает сомневаться в самой «теории» Ивана Васильевича.
На этом роман «Записки покойника (Театральный роман)» обрывается.
